2018-01-21

Рента: зарабатываем на старушках (из книги автора http://e-libra.su/read/372144-kak-kupit-kvartiru-vygodno-potrat-te-minimum-poluchite-maksimum.html)
Рассказывает Сергей Тихоненко 

Стареть скучно, но это единственный способ жить долго.
Фаина Раневская
Когда я спрашивал обывателей, далеких от недвижимости, какие ассоциации у них возникают при слове «рента», то чаще всего слышал историю «одной француженки, которая пережила адвоката», и сюжеты из детективов, когда кровожадная банда убивала доверчивых старушек. Ну да, богатая на сюжеты тема. От потрепанных сериальных «Ментов» 1990-х Ларина и Дукалиса до улыбчивого следователя Глухарева в наше время – все отметились в теме «несчастных старушек».
Однако точной и доступной информации о ренте очень мало, особенно от практиков, которые знают все нюансы не понаслышке. Значит, пора рассказать самим.

Как старушка адвоката пережила

В 1965 г., в возрасте 90 лет, одинокая француженка Жанна Кальман заключила с адвокатом Франсуа Раффре договор купли-продажи своей квартиры с условием пожизненного содержания.
В те годы стоимость ее недвижимости была эквивалентна 10 годам ежемесячных платежей. Но судьба распорядилась иначе. «Мы все иногда совершаем невыгодные сделки», – утешала Жанна адвоката на праздновании своего 120-летия. В этом же году в возрасте 77 лет адвокат умер и выплаты по договору продолжила его вдова. А Жанна… Жанна прожила еще два года и стала мировым рекордсменом по продолжительности жизни.

Как вы думаете, какова вероятность того, что история Жанны Кальман повторится в Москве? Обратимся к статистике.
По данным Всемирной организации здравоохранения (ВОЗ), опубликовавшей доклад «Мировая статистика здравоохранения, 2011 г.», средняя продолжительность жизни в России для мужчин составляет 62 года, а для женщин – 74. Это наихудшие показатели в Европе! Мы обгоняем Афганистан, страны Центральной Африки, идем рядом с Украиной, Казахстаном, Узбекистаном, Киргизией… И находимся далеко позади Германии, Франции, Швеции.
Зависит ли продолжительность жизни от региона РФ, размера города или поселка? Достоверных данных практически нет. Если рассуждать логически, то в городах-миллионниках действуют противоположно направленные факторы. С одной стороны – доступность медицины, медикаментов, более высокий уровень жизни. С другой – отвратительная экология, загазованность, электромагнитный фон, стрессы…
Так что вероятность повторения истории с долгожительницей-рекордсменом Жанной Кальман в России близка к нулю. Более того, даже этот незначительный риск можно снизить. Как? Перенесемся на время в отрасль, которая на первый взгляд не имеет ничего общего с нашей темой, – финансовый менеджмент. Уже довольно давно аналитики просчитали, что так называемый инвестиционный портфель несет в себе значительно меньший общий риск, чем суммарный риск всех акций в портфеле. Особенно если акции подобраны правильно, то есть представлены разные секторы экономики. Одни отрасли растут, другие падают, а в результате доход инвестиционного портфеля выравнивается.
Какое отношение это имеет к ренте? Думаем, что вы уже догадались. Если бы адвокат Франсуа Раффре заключил договор пожизненного содержания еще с несколькими дамами почтенного возраста, то обязательно стал бы владельцем новой недвижимости. С увеличением количества договоров вероятность отклонений от средних значений (как в большую, так и в меньшую сторону) снижается.
Отсюда вывод: чем больше у вас объектов, тем лучше. По нашим подсчетам, оптимально – пять-шесть объектов.
Конечно, несколько квартир с договорами пожизненного содержания требуют немалых регулярных расходов. Но надо помнить, что вы вкладываете в свое будущее. Бесплатных чудес не бывает. Кроме того, чем больше и дольше вы будете заниматься рентой, тем легче вам будет. Освободилась квартира, вы выполнили свои обязательства? Сдайте ее, а деньги пустите на выплаты другим рентополучателям. Сдавая одну-две квартиры, вы полностью покроете потребность в финансировании трех – шести квартир.

Виды ренты

Теперь рассмотрим подробнее виды ренты, достоинства и недостатки каждого варианта.

Пожизненная рента

Заключается договор купли-продажи квартиры с обременением. Покупатель обязуется ежемесячно выплачивать рентополучателю оговоренную сумму, которая не может быть меньше, чем 2МРОТ, что на момент написания этих строк (август 2013 г.) составляет 9222 руб. Также, как правило, при подписании договора покупатель выплачивает единоразово сумму в размере 10–50 % от стоимости квартиры.

Достоинства:
• Простота и удобство для плательщика. Переводишь раз в месяц деньги – и все, задача выполнена. Процесс можно автоматизировать, например настроить функцию регулярного перевода в интернет-банке. Находишься в другом городе или отдыхаешь за границей – не важно, обязательства полностью исполняются.
• Такой договор трудно расторгнуть. Ведь главное основание для судебного расторжения договора – невыполнение рентодателем условий сделки, например пропущенные платежи. Доказать свою добросовестность проще простого: банки хранят историю всех платежей.

Недостатки:
• Необходимость в однократной выплате крупной суммы. Тут уж ничего не поделаешь, чаще всего первоначальный платеж необходим.
• Потенциальные рентополучатели неохотно заключают такие договоры. Люди в возрасте нередко имеют проблемы со здоровьем и нуждаются в уходе. Социальные службы помогают им, но недостаточно. Поэтому просто деньги для них не совсем то, что нужно. В обычных ситуациях о пожилых заботятся родственники. Но люди, у которых крепкие родственные связи, не заключают договоры ренты. На такой шаг решаются одинокие.

Пожизненное содержание с иждивением

Заключается договор купли-продажи квартиры с обременением. Покупатель обязуется выполнять действия по уходу за рентополучателем – например, покупать продукты, лекарства, оплачивать квартплату. Точный перечень услуг указывается в договоре. Иногда к списку услуг добавляется небольшой ежемесячный платеж.

Достоинства:
• Самый недорогой способ приобретения недвижимости.
• Именно на такой вариант чаще всего соглашаются рентополучатели.

Недостатки:
• Самый хлопотный способ. Вероятно, вам потребуется регулярно бывать у своего подопечного, оказывать различные услуги. Старики бывают капризными, их желания меняются. Нужно обладать солидным запасом терпения.
• Высок риск расторжения сделки. Это главный недостаток. Рассмотрим подробнее.

Классическая причина расторжения договора ренты – «несоблюдение рентоплательщиком условий сделки». Например, бабушке не понравилась температура разогретого молока, качество уборки квартиры или цвет апельсина. При этом истинная причина не имеет ничего общего с декларируемой. Объявился непутевый внучек, внезапно вспомнивший о существовании «горячо любимой бабушки». Бабушка растаяла и осознала, что должна завещать внуку квартиру. В порыве родственных чувств, по совету «доброжелателей», бабушка решает расторгнуть сделку, отмахнувшись от прежних договоренностей. Увы, но судебная практика такова, что расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением достаточно просто. Суды идут навстречу таким хитрым бабушкам. Невозможно доказать, что температура молока, качество уборки квартиры и вкусовые качества апельсинов были такими, как надо. Бабушка старенькая, ее жалко, а вы молоды и здоровы, перебьетесь.
Выход – нанять для оказания услуг специально обученных людей (уборщицу, сиделку), хранить все чеки по оплате этих услуг и брать с бабушки регулярные расписки об отсутствии претензий.

Поговорим о родственниках.
У А. была тетя преклонного возраста, которая проживала в своей двухкомнатной квартире на Садовой-Кудринской улице. Отношения между ними установились нормальные, но, как это часто бывает в мегаполисах, регулярного общения не было. Это понятно, ведь тетя – человек пожилой и одинокий, а у А. семья, дети, работа, хлопоты и постоянная нехватка времени. Тетя сдала комнату женщине, приехавшей из Украины. Кстати, так поступают многие московские пенсионеры, если, конечно, размер жилплощади позволяет. Не столько ради денег, сколько ради общения и помощи.
Через два года тетя умерла. В установленный законом срок (в течение шести месяцев) А. пришла к нотариусу, чтобы заявить о своих правах на наследство. Ведь тетя оформила на нее завещание еще много лет назад. Однако А. ожидал шок. Квартира еще полгода назад была передана по договору пожизненного содержания с иждивением украинке, снимавшей комнату. А. попыталась признать сделку недействительной. Для этого надо было доказать, что тетя не отдавала отчет в своих действиях, когда заключала договор. Как это можно сделать, если человек уже умер? В некоторых случаях проводится… эксгумация! Это не шутка. Известны случаи, когда по итогам эксгумации сделку признавали недействительной. Кафка отдыхает.
Итак, А. наняла адвоката и подала в суд.
Тут надо сказать, что суды по жилищным вопросам у нас могут тянуться годами. Есть такое мнение, что это политика судей – затянуть процесс, а вдруг стороны договорятся? Или кому-то надоест тратить деньги на адвокатов и он уступит, махнет рукой. Ведь при любом решении суда будет недовольна либо одна, либо другая сторона. А значит, апелляции, жалобы на необъективность…
Процесс длился два года, адвокаты были довольны. Недовольна была А., история с судом подточила ее финансы, а конца и края процесса не было видно. В итоге она отозвала иск, смирившись с потерей квартиры. Насколько велики были ее шансы на победу? Трудно сказать… Не исключено, что адвокат преувеличил ее шансы на выигрыш дела.
Это довольно распространенная история. У бабушки есть родственники, с которыми она время от времени общается. Родственники спокойны, ведь имеется завещание. Даже если завещания нет, при наследовании по закону они получат свою долю. Но при этом старики частенько остаются одинокими, нуждающимися во внимании, небольшой, но регулярной помощи по хозяйству. Образуется вакуум, который могут заполнить те, кто оказался рядом.
Такое происходит не только у нас, но и за рубежом. Вот самая известная история, суды по ней еще не закончились.
Мадам Бетанкур – наследница империи L’Oréal, обладательница одного из крупнейших состояний Европы. Ее активы составляют несколько миллиардов евро. Несмотря на свой немалый возраст (она 1922 г. рождения), Лилиан Бетанкур ведет активную жизнь. В конце 1980-х, на съемках для модного журнала, она познакомилась с известным фотографом Франсуа-Мари Банье. Фотограф скрашивал одинокую жизнь наследницы, сопровождал в поездках по всему миру и общался, общался, общался. В последующие годы Лилиан подарила своему другу активов на сумму более чем миллиард евро. В том числе полисы страхования жизни, картины Пикассо, недвижимость, денежные суммы.
Может, Банье – классический альфонс, только очень удачливый? Увы, слишком простая версия. Фотограф – гомосексуалист, который никогда не скрывал своих пристрастий. Скорее всего, несмотря на наличие мужа и дочери, миллиардерша оставалась глубоко одинокой. Своим обществом, вниманием, общением фотограф сумел заполнить вакуум в душе Лилиан Бетанкур.
Естественно, все это не понравилось родственникам Бетанкур. После смерти ее мужа дочка Франсуаза начала борьбу против «творившихся безобразий», наняла детективов. Но, вопреки всем усилиям, процесс зашел в тупик. Ведь подарки оформлялись надлежащим образом у нотариуса.
Рискнем предположить, что, если бы дочка уделяла больше внимания матери, подобной ситуации не произошло бы.