2015-05-11

Экспресс анализ стоимости недвижимости осуществляется расчётом среднего значения

Простейшей задачей, которую можно решать с использованием данных о ценах на единичные объекты Ц1, Ц2 и т.д., накопленных за определённый промежуток времени, является определение средней цены объекта в выборке Цср. по формуле среднего арифметического:
Ц1+ Ц2 + …+ Цn ,
Цср = n

где n – число накопленных значений цен (объём выборки).
В практике анализа рынка недвижимости существует система показателей с размерностью руб./кв.м. или $/кв.м., использующихся для различных целей и отличающихся способами его определения.
А. Средняя цена предложения квадратного метра
в выборке (группе объектов, отобранных по качеству, размеру, местоположению, периоду времени). Определяется делением суммы цен на объекты на сумму площадей объектов («бухгалтерский метод») (руб./кв.м или $/кв.м.):
Ц1+ Ц2 + …+ Цn
Сср. = П1 + П2 + …+ Пn ,

где Ц1, Ц2 ,…, Цn – цена объектов,
П1, П2, …, Пn – общая площадь объектов.
Б. Средняя (среднеарифметическая) удельная цена предложения объектов в выборке (руб./кв.м или $/кв.м.).
Определяется делением суммы цены квадратного метра каждого объекта на их количество в выборке:
С1 + С2 + …+ Сn
Сср.уд. = N ,

где С1, С2 и т.д. – цена 1 кв.м. общей площади объекта,
N – число объектов в выборке;
Ц1
С1 = П1 и т.д.

Такой способ может применяться и для расчёта средней цены или арендной ставки в группе объектов, близких по площади. В противном случае необходимо использовать способ В.
В. Средневзвешенная удельная цена (арендная ставка) в выборке (руб./кв.м., руб./кв.м. в год). Определяется по формуле средневзвешенного арифметического, с учётом площадей объектов:
С1 × П1 + С2 × П2 + … + Сn × Пn ,
Сср. взв. = П1 + П2 + … + Пn

где С1 – цена (арендная ставка) первого объекта и т.д. (руб/м2).
Результат вычисления по формулам п.А и п.В совпадает, поэтому среднюю цену 1 кв.м. можно называть средневзвешенной по площади помещений удельной ценой в выборке и измерять в $/кв.м.

источник